Định Giá Cổ Phiếu IDC 2024

Xem thêm: Định Giá Cổ Phiếu PVT

Định giá theo phương pháp so sánh

Trung bình giá trị định giá IDC theo 3 phương pháp so sánh là 117,646 VNĐ.

Định giá theo phương pháp Chiết khấu dòng tiền (DCF) 

Phương pháp DCF dựa trên việc chiết khấu các dòng tiền tự do trong tương lai về thời điểm hiện tại.

Giả định:

• Tăng trưởng hàng năm: 5%
• WACC (Weighted Average Cost of Capital): 12%

Kết quả định giá IDC theo phương pháp DCF là 72,929 VNĐ.

Định giá theo phương pháp kỹ thuật

Trung bình của cả hai phương pháp định giá cho kết quả: Định giá IDC là 95,287 VNĐ.

Tuy nhiên, giá trị hợp lý của cổ phiếu IDC còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, đặc biệt là:

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu IDC:

Tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận:

Theo báo cáo doanh thu của IDC năm 2023 đạt 7.237 tỷ đồng, giảm nhẹ 3% so với năm 2022. Và biên lợi nhuận cũng có xu hướng giảm nhẹ. Tuy nhiên, trong vòng năm năm qua, doanh thu và lợi nhuận của IDC đã vượt xa mức trung bình 10 năm.

Vai trò của bất động sản công nghiệp:

Sự tăng trưởng này có thể được quy cho phân khúc bất động sản công nghiệp của công ty. Thực tế IDC đã chuyển sang phương pháp kế toán mới, ghi nhận doanh thu một lần thay vì trải dài trong 50 năm cho các dự án đủ điều kiện.

Vô hình chung điều này đã thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận tăng đáng kể. Chủ yếu là do thay đổi kỹ thuật, chứ không phải do sức mạnh nội tại của doanh nghiệp. Tức là dòng tiền vẫn không đổi nhưng công ty lại ghi nhận toàn bộ doanh thu trong một lần.

Số liệu báo cáo chỉ ra rằng 2023, mảng bất động sản khu công nghiệp chiếm 46% tới tổng doanh thu và 71% tổng lợi nhuận cho IDC.

Sức mạnh của quỹ đất:

Theo tôi, sự tăng giá của IDC xuất phát từ quỹ đất khổng lồ và tiềm năng của nó. Khi nhu cầu về bất động sản công nghiệp tại Việt Nam ngày càng tăng cao, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại vị trí chiến lược sẽ thu được lợi ích đáng kể.

IDC là một trong những doanh nghiệp như vậy, nắm giữ hơn 268 ha đất sẵn sàng cho thuê tại Khu công nghiệp Hữu Thạnh, Long An, và gần 170 ha tại Khu công nghiệp Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng ở Bà Rịa-Vũng Tàu. Những khu vực này rất được ưa chuộng cho việc thuê bất động sản công nghiệp ở miền Nam.

Giá cho thuê KCN Hữu Thạnh 148 USD/m2. Còn Phú Mỹ 2 và Phú Mỹ 2 mở rộng là 125 USD/m2.

Tiềm năng tăng trưởng:

IDC cũng sở hữu 64 ha tại Khu công nghiệp Quế Võ 2, Bắc Ninh, và 76 ha tại Khu công nghiệp Cầu Nghìn, Thái Bình.

Ngoài quỹ đất hiện có, IDC vẫn đang tích cực mở rộng. Họ đang phát triển hai dự án:

• Khu công nghiệp Tân Phước 1 (330 ha) ở Tiền Giang
• Khu công nghiệp Vinh Quang (250 ha) ở Hải Phòng.

Các dự án này đang trong quá trình xin phép, với dự kiến Tân Phước 1 sẽ được phê duyệt và đi vào hoạt động sớm nhất là vào quý 3 năm 2025. Vinh Quang dự kiến sẽ được phê duyệt trong năm 2025-2026.

Đa dạng hóa và kế hoạch tương lai:

IDC còn sở hữu khoảng 1.000 ha đất tại 6 khu công nghiệp trên cả nước, thể hiện tiềm năng tăng trưởng lớn trong thập kỷ tới.

Bất động sản nhà ở:

Ngoài đất công nghiệp, IDC còn sở hữu một danh mục các dự án nhà ở, bao gồm 965.000 m2 đất cho khu dân cư, nhà ở công nhân và nhà ở xã hội ở Long An, Đồng Nai và Bà Rịa-Vũng Tàu. Các dự án này đang trong nhiều giai đoạn xử lý pháp lý và dự kiến sẽ đóng góp đáng kể vào doanh thu của IDC trong giai đoạn 2025-2027.

Hiệu suất ấn tượng trong quý 1:

Doanh thu và lợi nhuận của IDC trong quý 1 năm 2024 đã tăng trưởng mạnh mẽ, nhờ việc chuyển nhượng 2,2 ha đất cho AEON Mall Tân An để xây dựng thương mại tại Long An. Đến cuối quý 1, IDC đã chuyển giao 1,45 ha, mang lại hơn 260 tỷ đồng doanh thu. Hiệu suất ấn tượng này đã khiến doanh thu kinh doanh bất động sản của IDC tăng gấp 8 lần so với cùng kỳ năm trước.

Sự bùng nổ của bất động sản công nghiệp:

Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến sự tăng trưởng ấn tượng, gấp 6 lần so với cùng kỳ năm trước, nhờ việc chuyển giao khoảng 40 ha đất cho các khách hàng khác nhau:

1. Nhà máy bơm Xingyu (163 tỷ, 1.8ha)
2. Nhà máy sản xuất  dây cáp thép không gỉ HongYue (179 tỷ, 2ha)
3. Nhà máy sản xuất công cụ cơ khí J&W (303 tỷ, 3.7ha)

Như vậy với rất nhiều tín hiệu tích cực của doanh nghiệp.

Định giá cổ phiếu IDC sẽ trong khoảng 62,000 - 72,000 VND cho một cổ phiếu.